En créant de toutes pièces des «ghettos» du multimédia et du cybercommerce à Montréal, le gouvernement du Québec engendre une concurrence déloyale et dévaluera le parc immobilier montréalais.

C'est du moins qu'indique une étude de la firme Desjarlais Prévost et Associés (DPA) pour le compte de l'Institut de développement urbain du Québec et quelques-uns des plus importants propriétaires immobiliers de Montréal (Alexis Nihon, Jayka, Oxford Québec, Polaris Immobilier, Westcliff, etc.), rendue publique aujourd'hui lors d'une conférence de presse à Montréal.

Selon DPA, qui a élaboré trois scénarios, une baisse de valeur se situant entre 222 et 429 millions$ affecterait les répondants de l'étude, soit 39 bâtiments abritant 2 024 entreprises locataires. Ces immeubles totalisent plus de 20,5 millions de pieds carrés dans l'arrondissement centre de Montréal. Le scénario le plus optimiste est basé sur le développement des phases initiales des projets, 2,5 millions de pieds carrés additionnels à Montréal; le troisième scénario, pessimiste, prévoit 3,5 millions de nouveaux pieds carrés d'ici cinq ans.

Les entreprises qui acceptent de s'installer et de créer des postes dans la Cité multimédia ou la Cité du commerce électronique de Montréal, deux périmètres désignés par le gouvernement, obtiennent de généreux crédits d'impôts à la création d'emplois (voir notre dossier). «Le gouvernement va créer une nouvelle classe d'édifices à Montréal, la classe subventionnée», s'est indigné Daniel Dorey, président du conseil d'administration de l'Institut de développement urbain du Québec et président d'Oxford Québec.

Les «classe B» attirés par le neuf et les subventions

L'étude de DPA est un condensé d'études de marché que la firme réalise à intervalles réguliers. À partir de ces données (sur lesquelles s'appuient beaucoup d'acteurs de l'immobilier montréalais), DPA a identifié les locataires «migrants potentiels», susceptibles de succomber aux sirènes du pied carré subventionné. Pour éviter d'utiliser des modèles théoriques, DPA a choisi des immeubles «repères», mesures étalons pour les trois catégories d'immeubles à bureau: la classe de prestige (les plus imposants complexes immobiliers érigés depuis 1990), la classe A (bon chic bon genre) et la classe B (de qualité moindre).

Conséquence prévisible de l'érection des Cités du multimédia et du commerce électronique, selon DPA: des locataires d'immeubles de classe B, considérant qu'ils pourront bénéficier de subventions à la création d'emplois dans des immeubles neufs de meilleure qualité, migreront vers les ghettos du numérique. L'étude estime que 28% des locataires de bureaux de classe B pourraient déménager, contre 10,3% des locataires d'espaces de classe A et 4,3% des locataires d'édifices à bureaux de prestige. Selon la moyenne des trois scénarios de DPA, 23,2% de l'aire brute locative des immeubles de classe B pourrait être désertée.

«Ce qui est perturbant, c'est qu'au moment où l'industrie commence à se remettre de la crise du début des années 90, le gouvernement va nous faire reculer de plusieurs années», s'est inquiété Daniel Dorey. L'immobilier montréalais, frappé de plein fouet par la récession économique de 1990-92, a mis du temps à remonter la pente: le taux d'inoccupation est passé de 16,1% en janvier 1999 à 13,9% en janvier 2000.

La semaine dernière encore, le ministre québécois des Finances Bernard Landry, père des deux projets de Cité, répliquait aux critiques que la Cité du multimédia est l'étincelle qui a rallumé les feux de la croissance à Montréal. «Il y a cinq ans, Montréal était perçue comme une ville sans âme, à l'économie moribonde, disait-il. Maintenant, notre métropole est vue à travers le monde comme un exemple de dynamisme. Le renouveau entrepreneurial que génère la Cité multimédia y est pour quelque chose.»

Tout Montréal Cité du multimédia et du commerce électronique?

«Les propriétaires immobiliers sont plus que jamais déterminés à demander au gouvernement de reconsidérer la notion de territorialité de ses programmes, a souligné M. Dorey. Nous voulons éliminer le périmètre spécifique. Les entreprises devraient pouvoir déménager là où elles veulent faire des affaires.»

Et si les «dinosaures» du marché immobilier, souvent identifiés à la «vieille économie», étaient incapables de s'adapter à la «nouvelle économie» des «point-com»?, a demandé un journaliste. Richard Hylands, premier vice-président du Groupe de sociétés Westcliff, a répondu que des producteurs de logiciels comme Zero-Knowledge Systems ont décidé d'occuper des immeubles de classe B, contribuant à les revaloriser (effectivement, Zero-Knowledge a déménagé dans la moche Place Dupuis de Montréal pour y aménager de luxueux bureaux, rapportions-nous en septembre dernier).

«Il n'y a aucune raison de subventionner la brique et le mortier», a soutenu Richard Hylands. Se défendant de ne promouvoir que ses intérêts financiers de gros proprio d'immeubles à bureaux, M. Hylands a ajouté: «La Cité du commerce électronique, ça devrait être la grande région de Montréal. Tout le monde devrait en profiter.» Surtout que le ministre Bernard Landry a maintes fois clamé que toutes les entreprises doivent prendre le virage du commerce électronique…

À moins que la priorité soit la revitalisation de vieux quartiers industriels, multimédia et commerce électronique n'étant que prétextes (à cet égard, lire notre dossier).

En juin dernier, une étude du Groupe Secor pour l'Institut de l'Institut de développement urbain du Québec et les grands propriétaires immobiliers de Montréal, portant sur la Cité du commerce électronique, en arrivait à des conclusions similaires à celle de DPA.

Jean-Sébastien Marsan

 Le communiqué de DPA et celui des grands propriétaires immobiliers de Montréal