Catherine Martellini
37e avenue

Un duplex ou un triplex pour accéder à la propriété

Un duplex ou un triplex pour accéder à la propriété

Photo Archives / Agence QMI

Catherine Martellini

L'accès à la propriété n'est pas toujours facile en ville... Pour y arriver, certaines familles optent pour un duplex ou un triplex dont les loyers remboursent une partie de l'hypothèque. Avant de se lancer dans l'aventure, voici certaines particularités de l'achat d'un immeuble locatif résidentiel.

Dans Rosemont-La Petite-Patrie, le prix médian d'une maison à étages est de 502 500 $, tandis que celui d'un duplex et d'un triplex est respectivement de 485 000 $ et de 525 500 $, selon les statistiques de Centris. Même échelonné sur 25 ans et plus, il s'agit d'un prêt substantiel. C'est là qu'un revenu locatif peut être alléchant et permettre de se qualifier à la banque.

«Pour un triplex dans cet arrondissement, les revenus locatifs bruts sont de 20 000 $ à 40 000 $, selon notamment la grandeur des logements, les services inclus et la condition générale», mentionne Louise Roy, FRI, DA et courtier immobilier agréé.

Cette stratégie peut donc réduire notre fardeau hypothécaire à court terme et nous donner accès éventuellement à des revenus d'appoint et à une plus-value à la revente.
Il ne faut toutefois pas oublier qu'on se coupe d'un loyer lorsqu'on décide d'habiter le rez-de-chaussée. On ne ferait donc pas une si bonne affaire si on achetait un duplex dont les revenus nets ne permettent pas d'amortir le coût de l'emprunt additionnel qu'on a souvent contracté justement pour «alléger» son prêt.

Cette occupation a également une incidence sur les déductions fiscales accordées. «Si vous occupez 50 % de votre immeuble, seuls 50 % des intérêts payés sur le prêt sont déductibles», illustre Louise Roy.

Une vie de locataire... perpétuelle

Outre l'aspect financier, être propriétaire-occupant d'un immeuble locatif n'est pas fait pour tout le monde. La vie de locataire se poursuivra avec tous les agréments qu'on connaît, sans compter la gestion des lieux et des autres locataires.

Cette relation d'affaires ne se gère pas de la même manière qu'un autre type de commerce puisqu'elle est gérée par la Régie du logement. Même si on connaît les règles, on saisit parfois mal tous ses tenants et aboutissants.

«Certaines croyances populaires comme la possibilité de faire un bail de cinq mois et d'évincer le locataire s'il ne convient pas sont encore tenaces, explique le courtier en immobilier agréé. Or, le locataire a le droit au maintien dans les lieux, à moins d'un problème majeur.»

La règle du droit de regard de l'ancien prix payé imposée par la Régie pourrait également compromettre une décision d'achat. «Si un locataire habitait l'appartement depuis 10 ans et que son loyer était beaucoup trop bas par rapport au marché, il n'est pas réaliste de penser pouvoir corriger à court terme cette lacune, ajoute Louise Roy. Je ne recommanderais pas l'achat dans ce cas.»

De plus, si on croyait emménager dans les lieux dès la signature du contrat de vente, ce n'est pas si simple puisqu'il faut être propriétaire pour envoyer un avis de résiliation six mois avant la fin du bail. «Il peut être judicieux de rendre l'offre d'achat conditionnelle à l'obtention d'une résiliation par le vendeur», mentionne-t-elle.

L'emplacement de l'immeuble joue aussi pour beaucoup dans sa décision d'achat. «On dit souvent qu'il vaut mieux acheter un mauvais immeuble dans un bon quartier qu'un bon immeuble dans un mauvais quartier, précise Louise Roy. L'état du bâtiment ne doit pas être pour autant sous-estimé puisqu'il influencera le prix des loyers, et par conséquent, sa valeur, sans compter les coûts de rénovation à prévoir dans les prochaines années.

En choisissant d'acheter un plex, il faut donc envisager son achat non pas uniquement comme une transaction immobilière, mais comme une transaction commerciale.

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